YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ

(BÖLGE ADLİYE MAHKEMELERİ KARARLARI ARASINDAKİ UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE DAİR)

Esas No                                                : 2024/2446

Karar No                                             : 2025/1440

1. BAŞVURU

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulunun 10.05.2024 tarihli başvurusunda; belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sonlandırılması için taraflarca belirli bir süre öncesinden ihtar çekilmesi şartının kararlaştırılmış olmasına karşın, bu süre içerisinde ihtar çekilmemesi halinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. maddesine göre belirli süreli kira söyleşmelerinden kaynaklanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında belirli bir süre öncesinde ihtar çekilmediği içirt davanın süresinde açılıp açılmadığına yönelik olarak, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. ve 36. Hukuk Dairelerinin kesin nitelikte kararları arasında uyuşmazlık bulunduğunu belirtilerek, söz konusu uyuşmazlığın giderilmesini talep etmiştir.

1. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ HUKUK DAİRELERİ BAŞKANLAR KURULU KARARI

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun 10.05.2024 tarihli ve 2024/13 E., 2024/13 K. sayılı kararıyla; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesinin; taraflar arasındaki belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde, kiraya veren tarafından sözleşmenin sona erdirilmesi için belirli bir süre önceden ihtar çekilmesi şartının kararlaştırılması halinin, TBK’nın 347. maddesindeki kiraya verenin ancak on yıllık uzama süresi sonunda maddede belirtilen bildirim şartına uymak kaydıyla sözleşmeyi sona erdirebileceğine ilişkin hükme aykırılık oluşturacağı, “kiraya veren, sözleşmenin bitiminden en az iki ay önce fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme kendiliğinden uzar” ibaresi ve buna benzer aynı anlamı taşıyan ibarelerin, kiraya verenin sözleşmenin bitiminden iki ay önce herhangi bir sebep göstermeksizin fesih bildiriminde bulunması halinde sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunduğu anlamına geleceği, bunun TBK’nın 347. maddesindeki kiraya verenin süreye dayalı olarak sözleşmeyi sona erdirme koşulunu düzenleyen emredici hüküm karşısında geçerli ve uygulanabilir bir sözleşme hükmü olmadığı, ancak sözleşmede “kiraya veren, tahliye talepli dava açmadan en az iki ay önce kiracıya fesih bildiriminde bulunacakta;, “anlamını taşıyan ve kiraya verenin, yasada belirtilen tahliye sebeplerine dayanarak tahliye davası açmasını bir fesih bildirim şartına bağlayan hükmün bulunması durumunda, somut bir tahliye davası söz konusu olduğundan, bu nitelikteki bildirim koşulunun geçerli ve uygulanabilir olduğu, bu bildirim koşuluna uyulmaksızın açılan tahliye davasının püresinde açılmış bir dava olarak kabul edilemeyeceği görüşünde iken, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin; taraflarca belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için belirli bir süre önceden ihtar çekilmesi şartının kararlaştırılması halinde, bu şartın geçerli ve kiraya veren açısından bağlayıcı olduğu, bu şarta uyulmadan sözleşmenin sona erdiği tarihten 1 ay içerisinde açılan davanın süre yönünden reddedilmesi gerektiği görüşünde olduğu, dolayısıyla her iki daire kararları arasında açık bir çelişki bulunduğu;

TBK’nın 26. maddesinin; Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.”;

• maddesinin; “Kiracıya kira bedeli, ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.”;
• maddesinin; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez “hükmünü içerdiği;

Yukarıda belirtilen mevzuat hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; tarafların sözleşme içeriğini kanunda öngörülen sınırlamalar içerisinde serbestçe belirleyebilecekleri, TBK’nın 346. maddesinde sadece kiracı aleyhine düzenleme yasağının bulunduğu, kiraya veren aleyhine bir düzenleme yasağının bulunmadığı, dolayısıyla belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin, sonlandırılması için taraflarca belirli bir süre öncesinden ihtar çekilmesi şartının kararlaştırılmış olması durumunda bu şartın geçerli ve kiraya veren açısından bağlayıcı olduğu, bu durumda sözleşmede öngörülen süre içerisinde ihtar çekilmemesi halinde, ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarının süresinde açılmadığının kabul edilmesi gerektiği, Yargıtayın yerleşik uygulamalarının da bu yönde (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2018/1166 E., 2018/2175 K. ve2017/3547 E., 2018/9513 K. sayılı ilamları) olduğu belirtilerek, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi ile 36. Hukuk Dairesi arasındaki uyuşmazlığın,

36. Hukuk Dairesinin kararlan doğrultusunda giderilmesi yönündeki görüşüyle, 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun’un 35. maddesi uyarınca uyuşmazlığın giderilmesi talep edilmiştir.

1. UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE KONU KARARLAR
   1. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesinin 28.11.2023 tarihli ve 2021/2114 E., 2023/2227 K. sayılı Kararı

İstanbul Anadolu 20. Sulh Hukuk Mahkemesinin 16.07.2021 tarihli ve 2020/592 E., 2021/1025 K. sayılı dosyasında; davacı kiraya veren tarafından ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesinin talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince, “davacının davaya konu taşınmazı 07.07.2020 tarihinde satın aldığı, TBK. madde 310 gereği davalı ile dava dışı 3. kişi arasında yapılan 15.08.2019 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesinin tarafı olduğu, davacının kirada oturduğunu, mecuru kullanmak amacıyla satın aldığını, taşınmaza ihtiyacı olması nedeniyle tahliye davası açtığını beyan ettiği, davacının 22.07.2020 tarihli noter kanalı aracılığıyla ile davalıya tahliye etmesi yönünde ihtarda bulunduğu, ihtarın 25.07.2020 tarihinde davalıya tebliğ edildiği, davacının davasını kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içerisinde 31.08.2020 tarihinde açtığı davayı süresi içerisinde açtığı anlaşılmıştır. TBK’nın 351. maddesiyle yerleşik görüşe göre, ihtiyacın yargılama sırasında devam ediyor olmasının yanı sıra samimi, gerçek ve zorunlu olması da şarttır. Davacının kirada oturuyor olması, oğlunun ve kendisinin ihtiyacının devamlı ve samimi olduğu değerlendirilmekle davanın kabulüne karar verilmiştir. ’’ gerekçesiyle, davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verildiği, davalının istinaf yoluna başvurması üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesinin yukarıda belirtilen kararıyla; “Taraflar arasındaki geçerli bulunan sözleşmenin özel şartlar bölümünün 4. maddesinde kiracı veya kiraya veren tarafından iki ay öncesinde bildirimde bulunma şartının yer aldığı,

6098 sayılı TBK’nın 347. maddesi ile kiracının süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmaması halinde sözleşmenin aynı koşullarla bir sene uzayacağının düzenlendiği, buna göre kiraya verenin bildirim ile sözleşmeyi sona erdirme hakkına ilişkin yapılan düzenlemeler ile kiracıya yönelik on beş günden daha uzun süre içerisinde bildirim yapmasına ilişkin yapılan düzenlemelerin geçersiz olduğu,

Dava açma süresinin TBK’nın 350. maddesi ile sürenin sonundan başlayarak bir ay olarak düzenlendiği,

Davalının istinaf sebebine konu ettiği bildirime ilişkin düzenlemenin TBK’nın 347/1 maddesinde yer alan emredici hüküm nedeniyle geçersiz olduğu, bir an için sözleşmedeki hüküm geçerli kabul edilse dahi ihbar düzenlemesinin yasal dava açma süresini ortadan kaldıracağı şeklindeki kabulün isabetli olmayacağı,

Davacıların kirada oturduğu, oturdukları binanın riskli yapı olduğuna dair tespit bulunduğu, davacıların mecura ihtiyacı bulunduğunu, ihtiyacının gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olduğu, ihtiyaç iddiasının usulünce ispat edildiği… ” gerekçesiyle, başvurunun esastan reddine kesin olarak karar verilmiştir.

• İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin 15.06.2023 tarihli ve 2022/2548 E., 2023/1770 K. sayılı Kararı

İstanbul Anadolu 20. Sulh Hukuk Mahkemesinin 16.05.2022 tarihli ve 2021/721 E., 2022/893 K. sayılı dosyasında; davacı kiraya veren tarafından ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince, “Uyuşmazlığın davacının konut ihtiyacı iddiası nedeniyle tahliyeye karar verilip verilemeyeceği noktasında toplandığı, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 01.05.2020 olduğu, davanın 31.05.2021 tarihinde, TBK’nın 350. maddesindeki süreye uyularak kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açıldığı, işbu maddede ihtarname gönderilmesinin şart kılınmadığı, ayrıca davacı tarafından gönderilen ihtarnamenin TBK 353 uyarınca dava süresini uzattığı,… ihtiyaç iddiasının sürekli, samimi ve zorunluluğunu ispatladığı… ’’ gerekçesiyle, davanı kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verildiği, davalının istinaf yoluna başvurması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin yukarıda belirtilen kararıyla; “6098 sayılı TBK’nın 350/1. maddesi hükmüne göre; ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK’nın 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kiraydı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Somut dava bu kapsamda değerlendirildiğinde, davacının eşi ile birlikte taşınmazı 13.03.2020 tarihinde satın aldıkları, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 01.05.2020 başlangıç tarihli olduğu, kira sözleşmesinin 7. maddesinde, kontratın sona ermesinden 60 gün evvel taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontratın yenilenmiş kabul edileceğinin kararlaştırıldığı, davacı 15.04.2021’de ihtar göndermekle birlikte taraflar sözleşmenin sona ermesinden 60 gün önce sözleşmenin devam etmeyeceğine ilişkin yazılı ihtar göndermediklerinden sözleşmenin 01.05.2020 tarihinden itibaren 1 yıl süreyle yenilendiği, bu durumda Mahkemece dava süresinde açılmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olduğundan davalının istinaf talebinin kabulüne karar verilmiştir. (Benzer Yarg. 6HD. 2014/9312 E. 2014/11422 K.)’’ gerekçesiyle; başvurunun kabulü ile kararın kaldırılmasına, davanın reddine karar kesin olarak karar verilmiştir.

1. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairelerinin yukarıda açıklanan kesin nitelikteki kararları arasındaki uyuşmazlık; ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında, kiraya verenin kira sözleşmesinde kararlaştırılan ihbar şartına uymaması halinde, Kanunda belirlenen sürede açılan davanın süresinde kabul edilip edilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

TBK’nın 347. maddesinde; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

350. maddesinde; “Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Ve

354. maddesinde; “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” düzenlemeleri yer almaktadır.

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da ‘buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmeleri, TBK’da; adi kira, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası olarak üç bölüm halinde düzenlemiştir. Genel olarak kanuni düzenlemelerde kira türlerine göre farklılık göstermekle beraber kiracı zayıf taraf kabul edilerek korunmuştur. Kiracının en çok korunduğu (özellikle kira bedelindeki artışın katı kurallara bağlanıp tahliyenin güçleştirildiği) kira türü, konut ve çatılı iş yeri kiralarıdır.

TBK’da kira sözleşmelerine ilişkin bir kısım hükümler emredici şekilde düzenlenmiştir. Kira hukukundaki düzenlemeler daha çok kiracının korunmasını amaçladığından kira sözleşmesi ile kiracı lehine olacak şekilde değiştirilebilir. Nispi emredici olarak düzenlenen bu hükümler, taraflarca sözleşmede kiracı lehine genişletilebilir, kiracı aleyhine olacak şekilde ise sözleşme hükümleriyle şart kararlaştırılamaz.

Belirli süreli kira sözleşmelerinden kaynaklanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları, TBK’nın 350. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılması gerekir. TBK’nın 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi taklip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Kira sözleşmesiyle kiracı aleyhine olacak şekilde şart kararlaştırılamazsa da aynı sözleşmede kiracının lehine kiraya verenin aleyhine olacak şekilde tarafların düzenleme yapmaları mümkündür. Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kirasında kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya verenin kanunda düzenlenmiş fesih ve tahliye sebebi bulunmadığında süre bitimi nedeniyle sözleşmeyi sona erdirmesi (belirsiz süreli sözleşmede 10 yılın tamamlanması, belirli süreli sözleşmelerde 10 yıllık uzama süresinin tamamlanması hariç) mümkün değildir. Ancak kiraya veren sözleşme süresinin veya uzayan yılın bitiminden itibaren bir ay içinde TBK m 350 uyarınca kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunduğunda dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirilebilir. Sözleşme ile kiraya verenin aleyhine olacak şekilde süre bitiminden belli bir süre öncesinde feshi ihbar şartı getirilmişse, kararlaştırılan bu şart kiracı lehine olmakla geçerlidir. Bu halde kiraya verenin sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar şartına uyması, süre bitiminden itibaren tahliye davasını açması gerekir. Sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar ihtar şartına uyulmaması halinde; kira sözleşmesi, süre bitiminde kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kullanma zorunluluğu olsa bile sona ermemekte, kira süresi TBK m.347 uyarınca bir yıl süre ile uzamış olmaktadır. Bu durumda, TBK’nın 350. maddesinde öngörülen ihtiyaç sebebiyle tahliye davası bir aylık dava açma süresinde açılmış olsa bile kiraya veren bu dava öncesinde, sözleşmede kararlaştırılan sürede fesih bildirimini yapmaması halinde (kira sözleşmesi bir yıl süre ile uzamış olduğundan) kanundaki sürede dava açılmış olsa bile kiraya verenin kendisi için sözleşmede kararlaştırılan ihbar süresine uymadığından açtığı dava reddedilir.

Açıklanan sebeplerle; uyuşmazlığın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin 15.06.2023 tarihli ve 2022/2548 E., 2023/1770 K. sayılı kararının gerekçesi açısından genel hatları ile Dairemiz emsal kararlarına da uygun olduğu anlaşılmakla, uyuşmazlığın yukarıda açıklandığı şekilde giderilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.

KARAR

1. TBK’nın 350. maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılmışsa fesih ihbar şartına uyulması gerektiği, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılan feshi ihbar şartına uyulmaması halinde, süre bitiminde kira sözleşmesinin bir yıl için uzamış olacağına, buna bağlı olarak TBK’nın 350. maddesinde öngörülen bir aylık sürede açılan davanın, süresinde feshi ihbar şartı gerine getirilmemesi nedeniyle süresinde olmadığına, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. İle 36. Hukuk Dairelerinin kesin nitelikteki kararlan arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine,
2. Dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kuruluna gönderilmesine,
3. Karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemelerinin hukuk dairelerine bildirilmesi için Hâkimler ve Savcılar Kurulu Genel Sekreterliğine gönderilmesine,

10.03.2025 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.